Da immer wieder Missverständnisse bei der Zuordnung von Sondereigentum und Sondernutzungsrecht auftreten, widmet steda den heutigen Artikel diesem Thema.
Was versteht man unter Sondereigentum?
Beginnen wir zuerst einmal mit der begrifflichen Definition des Sondereigentums. Dabei handelt es sich um das Recht an einer Räumlichkeit, es kann sich hier um eine Eigentumswohnung, eine Praxis oder Kanzlei, eine Werkstätte oder einen Lagerraum etc. handeln. Garagen fallen rechtlich unter Geschäftsräume und somit ebenfalls unter den Begriff des Sondereigentums. Die unter den Begriff Sondereigentum fallenden Räume müssen nicht zwingenderweise zusammengehören.
Während alle Räume der Wohnung, Fußböden, Decken- und Wandverkleidungen, nicht tragende Wände und Sanitärinstallationen zum Sondereigentum gehören, zählen Fenster nicht dazu, obwohl sie sich im Wohnraum befinden. Das Sondereigentum ist in der Teilungserklärung, sowie in der Gemeinschaftsordnung geregelt.
Davon abzugrenzen ist das Gemeinschaftseigentum, zu welchem in einer von mehreren Wohnungseigentümern genutzten Wohnanlage zum Beispiel Dach, Treppenhaus und alle Anlagen und Einrichtungen, die gemeinschaftlich genutzt werden.
Was versteht man unter Sondernutzungsrecht?
Hierbei handelt es sich um die Erlaubnis, bestimmte Bereiche/Teile/Flächen eines Gemeinschaftseigentums alleine zu nutzen. Meistens sind Stellplätze, Gartenflächen, Keller- und Dachbodenabteile und Terrassen damit gemeint. Die genannten Bereiche bleiben jedoch Gemeinschaftseigentum, und werden auch durch die (Wohn-)Gemeinschaft weiterhin verwaltet.
Ein Sondernutzungsrecht kann bereits in die Teilungserklärung mit aufgenommen werden, oder nachträglich eingeräumt werden. Als Argument für ein Sondernutzungsrecht zählt allerdings nicht, dass es die Mehrheit der Wohnungseigentümer unterstützt, da diese nicht die Kompetenz zur Beschlussfassung haben. Ein nachträglich vereinbartes Recht zur Sondernutzung kann nur auf den nächsten Besitzer übergehen, wenn es als solches im Grundbuch eingetragen wurde.
Ein Sondernutzungsrecht kann auch nicht an jemanden außerhalb der Wohngemeinschaft vergeben werden.
Das Sondernutzungsrecht berechtigt, wie der Name verrät, zur Nutzung, aber nicht zur baulichen Veränderung des Bereichs. Wird dagegen verstoßen, können die Miteigentümer verlangen, dass man dieses zu unterlassen hat. Ohne ausdrückliche Genehmigung dürfen daher nicht Zäune oder Gartenhäuser errichtet werden, eine Terrasse zum Wintergarten umfunktioniert werden oder der Dachboden als Wohnraum ausgebaut werden.
Andererseits kann man allerdings auch Entschädigung verlangen, wenn man von der Wohnungseigentumsgemeinschaft an der Sondernutzung gehindert wird.
Warum ist die Unterscheidung so wichtig?
Wichtig ist die Unterscheidung vor allem dann, wenn es um die Instandhaltung bzw. Instandsetzung und deren Kosten geht. Bei einem Sondernutzungsrecht ist nämlich nicht automatisch der Nutzungsberechtigte der, welcher auch die Kosten zu tragen hat.
Da dieser Bereich immer noch ein Teil eines Gemeinschaftseigentums ist, sollte die Eigentümergemeinschaft dafür zuständig sein. In der Praxis werden jedoch öfters Vereinbarungen getroffen, welche die Instandhaltung und Verkehrssicherheit des betroffenen Bereichs dem Sondernutzungsberechtigten auferlegen.
Wichtig ist, bei Reparaturen und Instandhaltungen zu beachten, was sondernutzungsrecht und was Gemeinschaftseigentum ist. Bei der Sanierung der Toilette sieht dies beispielsweise so aus, dass man dies ohne Erlaubnis auf eigene Kosten durchführen darf. Müssen allerdings die Abwasserrohre ebenfalls verändert werden, ist dafür der Eigentümer des Sondereigentums (= die Wohnungseigentümergemeinschaft) zuständig.
Ist ein Carport ein Sondereigentum?
Kurz und knapp: Nein. Und zwar deswegen, weil ein Carport nicht unter den Begriff der abschließbaren Räumlichkeit fällt. Der Carport fällt also unter Gemeinschaftseigentum, für welches ein Sondernutzungsrecht erteilt wird. Selbiges gilt auch für Abstellplätze in der zur Wohnungseigentumsgemeinschaft gehörenden Tiefgarage.
Wenn Sie ein Sondernutzungsrecht für einen Autoabstellplatz haben, und dort einen Carport errichten möchten, so handelt es sich um eine bauliche Veränderung. Das bedeutet, dass die anderen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung dazu geben müssen. Wenn der Bau des Carports andere Eigentümer jedoch nicht erheblich beeinträchtigt, so kann auch auf die Einstimmigkeit verzichtet werden. Wird der Carport ohne Zustimmung errichtet, kann es dazu führen, dass er wieder abgerissen werden muss.
