Eine konsequente Instandhaltung der Terrassenüberdachung gewährleistet eine dauerhaft optimale Nutzung, die Beibehaltung eines funktionstüchtigen Zustandes, eine lange Lebensdauer, Sicherheit und die Vermeidung unerwarteter Kosten der Anlage.
Unter Umständen kann die Erhaltung der Überdachung auf einer Terrasse sowie der damit in Verbindung stehenden Gebäude und Anlagen einen hohen Aufwand bedeuten, der für beteiligte Miteigentümer inakzeptabel ist und letztlich rechtliche Konsequenzen, wie den Abriss haben kann.
Diesbezüglich gibt es für Inhaber rechtliche Aspekte zu berücksichtigen. Die Pflege der Konstruktion erfordert je nach Bedarf verschiedene Maßnahmen. Achtet man jedoch bereits bei der Anschaffung auf eine optimale Konstruktion und hochwertiges sowie pflegeleichtes Material, bedarf es einer Wartung von nur geringem Maß.
Wissenswert rechtliche Aspekte
Der Anbau einer Überdachung stellt im Immobilienrecht eine bauliche Veränderung dar, die nach § 22 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) über die ordnungsgemäße Konservierung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht, damit die Rechte von Miteigentümer beeinträchtigt und in der Rechtsprechung schon für viel Aufsehen gesorgt hat.
Eine solche bauliche Veränderung kann beschlossen werden, falls jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte beeinträchtigt werden.
Der Bundesgerichtshof entschied in einem Urteil vom 07.02.2014 (Az. V ZR 25/13), dass eine bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG wie eine Aufhängung nachteilig und aufgrund fehlender Zustimmung zu entfernen ist, wenn sie die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums behindert oder Mehrkosten verursacht.
Dieses Urteil bezieht sich auf einen Fall des Landgerichts Hamburg, in dem die Miteigentümerin einer Immobilie eigenmächtig, also ohne die Zustimmung der anderen Eigentümer, eine Baulichkeit installiert hat.
Der klagende Miteigentümer begehrte die Beseitigung, da es sich um eine für ihn nachteilige und zustimmungspflichtige bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums handelt. Der Bundesgerichtshof gab ihm recht, woraufhin die Anlage wieder entfernt werden musste.
Wer sich als Miteigentümer einer Immobilie im Gemeinschaftseigentum eine Anfertigung zulegen möchte, muss folgende Punkte beachten:
- Die bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums bedarf nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG grundsätzlich der Zustimmung sämtlicher hierdurch beeinträchtigten Wohnungseigentümer.
- Der Zustimmung bedarf es nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG ausnahmsweise nicht, wenn die bauliche Veränderung zu keinem, einem nur unerheblichen oder belanglosen Nachteil führt.
- Als nachteilige bauliche Veränderungen gelten insbesondere optische Veränderungen, Eingriffe in die Bausubstanz des gemeinschaftlichen Eigentums sowie verursachte Behinderungen und Mehrkosten bei der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums.
Die Einschätzung, ob ein Nachteil anderen Miteigentümern entsteht, ist oft sehr schwierig, deshalb ist es zu empfehlen, die bauliche Maßnahme stets mit den Miteigentümern abzusprechen.
Des Weiteren beschloss der Bundesgerichtshof in Zivilsachen in einem Urteil, dass ein Miteigentümer der bei einer baulichen Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG nicht zustimmen brauchte und nicht zugestimmt hat, an der Nutzung sowie den Herstellungskosten und Unterhaltungskosten wie den Kosten für die Wartung nicht zu beteiligen ist.
Maßnahmen Instandhaltung und Instandsetzung
Die Wartung sorgt für die Bewahrung der Gebrauchstauglichkeit durch einfache und regelmäßige Maßnahmen wie die Pflege und Wartung, Inspektion, Instandsetzung und auch eventuelle Verbesserungen.
So sollte bei der Unterkonstruktion, die aus Pfosten und eventueller Wandverkleidungen besteht, sowie dem Dach einer Aufhängung auf eine entsprechende Reinigung, auf den Zustand der Beschaffenheit des Materials und der verbundenen Gebäudewand sowie auf die Standfestigkeit und Funktionstüchtigkeit eventueller elektrischer Vorrichtungen geachtet werden.
In die Jahre gekommenes Material wie Holz, Schäden durch Umwelteinflüsse wie Hagel oder Schnee sowie auch die zeitbedingte Abnutzung können die ordnungsgemäße Beschaffenheit der Konstruktion beeinträchtigen.
Zu möglichen Instandsetzungsmaßnahmen gehören beispielsweise das Imprägnieren und Lasieren von Terrassenüberdachungen aus Holz in bestimmten Zeitabständen zum Schutz und zur Auffrischung, Reparaturen am Wasserablauf, der Austausch von Dacheinlagen oder von Verglasungen der Wandverkleidungen, die Verbesserung einer integrierten Wärmedämmung, das Festziehen von Schraubverbindungen sowie die Wiederherstellung der Tragsicherheit.
Oftmals sind die Modelle so konstruiert, dass eine einfache Instandhaltung leicht selbst vorgenommen werden kann. Sollte es sich jedoch um größere Schäden oder anspruchsvollere Instandsetzungsmaßnahmen handeln, ist es zu empfehlen einen Fachmann hinzuziehen.
Optimale Konstruktion & Material
Bereits bei der Anschaffung sollte auf eine hochwertige Konstruktion und geeignetes sowie speziell behandeltes Material geachtet werden.
